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Wie kaufe ich eine Sicherheitenwohnung?

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Es ist nicht immer der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses, der verpfändet wird, eine gefährliche und problematische Transaktion. Manchmal kann dies sehr vorteilhaft sein, vorausgesetzt natürlich, Sie wissen, wie man eine hypothekarisch belastete Immobilie kauft. Es wird in der Regel nur dann verkauft, wenn der Verkäufer dringend Geld benötigt, was bedeutet, dass der Preis solcher Immobilien stark unterschätzt wird. Ein konkretes Problem ist hingegen, dass Dritte ihr Grundpfandrecht jederzeit geltend machen können.

Möglichkeiten zum Erwerb einer Hypothek

Was ist eine Garantie? Wenn die Immobilie verpfändet ist, bedeutet dies, dass der Eigentümer bestimmte Verpflichtungen gegenüber dem Pfandgläubiger - einer Bank oder einem anderen Kreditgeber - hat. Dies bedeutet auch, dass der Eigentümer der Immobilie nicht frei über die verpfändete Immobilie verfügen kann. Transaktionen mit solchen Immobilien sind nur mit Zustimmung des Pfandgläubigers möglich. Kommt der Eigentümer der verpfändeten Immobilie insbesondere seiner Verpflichtung zur Rückzahlung des Darlehens nicht nach, so kann der Pfandgläubiger seine Rechte an dieser Immobilie geltend machen und diese entweder als Eigentum anmelden oder beispielsweise versteigern.

Trotzdem können auch mit Grundpfandrechten Transaktionen getätigt werden. Hierfür werden zwei Hauptmethoden verwendet. Oder die Hypothek erklärt sich damit einverstanden, dass der Erwerber einer solchen Immobilie seine Eigentumsrechte an ihr geltend macht, wobei gleichzeitig die Pflichten des gegenwärtigen Eigentümers der Immobilie auf ihn übertragen werden. In diesem Fall bleibt das Objekt weiterhin in der Verpfändung, vielmehr findet nur die Änderung des Verpfänders statt. Oder erstens zahlt der jetzige Eigentümer der Immobilie seine Verpflichtungen gegenüber dem Pfandgläubiger zurück, die Immobilie wird von der Verpfändung befreit und auf den Käufer übertragen. Tatsächlich handelt es sich im letzten Fall nicht um den Kauf eines verpfändeten Eigentums, da zum Zeitpunkt des Verkaufsvorgangs die Kaution vom Gegenstand abgezogen wird. Versuchen wir, jede dieser Methoden genauer zu verstehen.

Wie kaufe ich eine Hypothek mit einer Änderung der Hypothek

In diesem Fall ist es möglich, eine verpfändete Wohnung nur mit Zustimmung eines direkten Gläubiger-Pfandgläubigers zu veräußern. Ich muss sagen, wenn die Wohnung an eine Bank verpfändet ist, kann es ziemlich schwierig sein, eine solche Zustimmung zu erhalten. Fakt ist, dass Banken Transaktionen mit hypothekarisch belasteten Immobilien eher zurückhalten, da dies immer mit spezifischen Risiken verbunden ist. Um die Zustimmung der Bank zu erhalten, muss er davon überzeugt werden, dass der Erwerber der verpfändeten Immobilie die Schulden und die damit verbundenen Zinsen problemlos zurückzahlen kann. Ist die Bank jedoch mit der Durchführung dieser Transaktion einverstanden, riskiert der Käufer, der Immobilien verpfändet, praktisch nichts, da die Hypothekenbank selbst die rechtliche Reinheit des gesamten Prozesses gründlich prüfen wird. Bei Abrechnungen mit dem direkten Verkäufer gibt es je nach Vereinbarung der Parteien auch zwei Möglichkeiten. Der Käufer kann alle Verpflichtungen zur Rückzahlung der Forderung an die Gläubigerbank übernehmen, ohne dem Verkäufer zusätzliches Geld zu zahlen. In diesem Fall geht es nur darum, dass der Verkäufer seine eigenen Verpflichtungen aus dem Darlehen loswerden möchte, die für ihn beispielsweise aufgrund von Arbeitsausfall oder aus einem anderen Grund überfordert sind.

Und die zweite Option - wenn der Käufer nicht nur die Verpflichtungen des Verkäufers zur Begleichung des Darlehens übernimmt, sondern dem Verkäufer zusätzlich einen im Kaufvertrag festgelegten Aufschlag für das verpfändete Grundstück berechnet.

Das Wichtigste bei einer solchen Transaktion ist, herauszufinden, ob der Verkäufer von Immobilien auch Schulden bei anderen Banken hat. Andernfalls können sie in Zukunft ihre Rechte an dem erworbenen Eigentum geltend machen. Wie bereits erwähnt, prüft in solchen Fällen die Hypothekenbank selbst alles sehr sorgfältig, einschließlich der Bonität des Immobilienverkäufers.

Wie man eine verpfändete Immobilie kauft, nachdem man sie von der Verpfändung befreit hat

Anscheinend ist hier alles sehr einfach - der Verkäufer zahlt seine Schulden bei der Bank zurück, die Bank zieht die Kaution von den Immobilien ab und verkauft sie anschließend auf die übliche Weise. Aber die Sache ist, dass der Verkäufer zur Tilgung seiner Schulden am häufigsten das Geld verwendet, das der Käufer ihm gibt, was natürlich ein gewisses Risiko für den letzteren darstellt. Zum Beispiel weigert sich der Verkäufer plötzlich, nachdem er die Hypothek von der Immobilie entfernt hat, einen Kaufvertrag abzuschließen? Dennoch gibt es noch einige Möglichkeiten, diese Situation weniger riskant zu machen.

Insbesondere kann der Verkäufer dem Verkäufer Geld überweisen, damit er die Bank bezahlt und sie als Kaution für Immobilien ausgibt. Nach dem Gesetz wird die Kaution, falls der Verkäufer sich weigert, die Transaktion abzuschließen, in doppelter Höhe an den Käufer zurückerstattet. Dies ist eine gewisse Garantie für die Einhaltung der Vereinbarungen.

Es ist auch ratsam, zunächst den tatsächlichen Betrag der Verbindlichkeiten des Verkäufers gegenüber der Bank zu ermitteln. Sie sollten sich nicht nur auf das Zertifikat verlassen, das er bereitstellen kann. Am besten gehen Käufer und Verkäufer zur Bank, wo Sie mit dem Darlehensverwalter sprechen können, der mit dem Eigentümer der Immobilie zusammenarbeitet. Es ist nicht notwendig, unabhängig, nämlich zusammen mit der Hypothek, zur Bank zu gehen, da diese Informationen ein Geschäftsgeheimnis darstellen und nicht an Dritte weitergegeben werden. Informieren Sie sich nicht nur über die Höhe des Kredits selbst und die Zinsen, sondern auch darüber, ob dem Verkäufer Zinsen, Strafen oder andere Strafen in Rechnung gestellt wurden, sowie über die Höhe des Betrags, der für die Bedienung des Kredits aufgewendet wurde.

Bestellen Sie außerdem selbst einen neuen Auszug aus dem Einheitlichen Staatsregister, aus dem hervorgeht, ob das verpfändete Vermögen beschlagnahmt wurde und ob Rechte Dritter bestehen.

Es ist vorzuziehen, den Betrag, den Sie als Einzahlung überweisen, direkt auf das von der Bank angegebene Konto einzuzahlen, um die Schulden zu begleichen. Dies garantiert, dass es genau so wird, wie es beabsichtigt ist.

Nachdem die Bank beschlossen hat, die Hypothek von der Immobilie abzuziehen, muss sie registriert werden. In der Regel erfolgt dies durch den ehemaligen Hypothekarkredit, die Registrierung dauert 5 Werktage. Und erst danach kann ein Grundverkaufsvertrag über unbewegliches Vermögen abgeschlossen werden.

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Eigenschaften

Der Kauf einer Wohnung mit Belastung unterscheidet sich vom Erwerb einer freien Immobilie.

Was müssen Sie wissen, der Käufer von Wohnungen, die an die Bank verpfändet ist?

Die meisten Banken behalten Originale Titelunterlagen zum Sicherungsgegenstand.

Es beinhaltet sicher Schwierigkeiten für einen potenziellen Käufer, der bei Unterzeichnung des Vorvertrags keine Immobilienunterlagen (auch nicht unter der Garantie einer Anzahlung) in die Hände bekommen und diese gründlich kennenlernen kann.

In diesem Fall besteht für den Käufer das Risiko, dass der Verkäufer gleichzeitig mehrere Einzahlungen von verschiedenen Personen tätigen kann. Die Immobilie bleibt bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens an die Bank verpfändet. Sie können Wohnungen mit einer Belastung verkaufen und dementsprechend kaufen nur mit Zustimmung der Bank.

Sicherheiten können unter Beteiligung der Bank erworben und direkt beim Kreditnehmer erworben werden.

Mit der Beteiligung der Bank

Die meisten sichere Option Erwerb von Sicherheitenimmobilien - Erwerb einer Wohnung unter Beteiligung eines Gläubigers. In diesem Fall begleitet die Bank (mit Hilfe eines akkreditierten Maklers) den gesamten Kauf- und Verkaufsvorgang. Der Käufer kann eine der Möglichkeiten zur Abwicklung der Transaktion wählen.

Kaufen Sie eine Wohnung und zahlen Sie den Restbetrag für den Verkäufer

Nach Abschluss des Kredits stellt die Bank dem Notar eine notarielle Erklärung über das Nichtvorhandensein von Schulden aus. Immobilien werden aus dem Hypothekenregister entfernt.

Anschließend wird ein Kaufvertrag abgeschlossen, eine vollständige Abrechnung vorgenommen, das Eigentum an dem Wohnraum geht auf den Käufer über.

Wichtig! Die Bank stellt die Sicherheit einer solchen Transaktion sicher, indem sie eine Bankzelle als Garantie für den Erhalt des Geldes des Käufers zur Verfügung stellt.

Kaufen Sie eine Hypothek auf Kredit

Dies bedeutet, dass der Käufer, um diese Immobilie zu kaufen, ein Darlehen von derselben Bank nimmt und selbst Kreditnehmer wird. Oftmals bieten Banken diesen Käufern sogar spezielle Programme zu Vorzugskonditionen an: reduzierte Zinssätze, minimale Vorauszahlungen und beschleunigte Transaktionsabwicklung.

Sie können Immobilien in einer offenen Auktion bei einer Bank kaufen. In diesem Fall gibt es eine echte Möglichkeit, eine Wohnung zu einem Preis zu kaufen, der unter dem Marktpreis liegt, da diese Immobilie dem Kreditnehmer zwangsweise abgenommen wurde und die Bank den Startpreis unabhängig festlegt. Sie können sich über den Handel auf den Websites von Banken, in Fachzeitschriften und in Magazinen informieren.

Es besteht die Gefahr, dass der frühere Kreditnehmer die gerichtliche Entscheidung und die Rechtmäßigkeit der Transaktion in Frage stellt.

Kauf direkt vom Kreditnehmer

Sicherheiten können Sie direkt beim Kreditnehmer erwerben ohne die Beteiligung der Bankaber mit Zustimmung des Kreditgebers zum Verkauf.

In diesem Fall bezahlt der Käufer die Wohnung voller Preis.

Davon hat der Kreditnehmer tilgt Schulden an die Bank schließt das Darlehen. Wird die Wohnung entlastet, erfolgt die Rückmeldung an den neuen Eigentümer.

Achtung! Sie sollten bei einer solchen Transaktion sehr vorsichtig sein. Erfolgt die Vorauszahlung vor dem Abzug der Wohnung von der Kaution, so ist der Käufer verpflichtet kann verlieren ihre Mittel. Es wird sehr schwierig sein, dem Gericht irgendetwas zu beweisen, da das gesamte Verfahren ohne die Beteiligung der Bank durchgeführt wurde.

Es gibt auch eine zweite Option: Kaufen Sie nicht die Wohnung selbst, sondern Schulden. Dies bedeutet, dass der Käufer eine Immobilie kauft zusammen mit Hypothekenbelastung. Eine solche Transaktion wird als "Schuldenübertragung" bezeichnet. Ihr Initiator, dh der Kreditnehmer, verkauft seine Darlehensverpflichtungen und das Wohneigentum gegen eine gewisse Entschädigung.

Um Betrug zu vermeiden, lohnt es sich, mehrere Empfehlungen zu berücksichtigen.

Vorsichtig studieren Alle Originaldokumente des Verkäufers. Besuchen Sie die Bank und holen Sie die Zustimmung des Kreditgebers ein, um die Transaktion abzuschließen. Auf keinen Fall stimme nicht zu gegen Vorkasse.

Kaufen Sie besser eine Wohnung mit einer Bürde und zahlen Sie dann den Rest der Schulden an die Bank.

Zum Rechnen mieten zwei bankzellen: für den verkäufer und für die bank.

In die Zelle eines Finanzinstituts wird Geld für die Rückzahlung von Schulden gesteckt.

Zugang an die zellen werden beide parteien erst nach registrierung der eigentumsrechte zugunsten des käufers erhalten.

Was die Risiken angeht, sie immer existieren, auch beim Kauf von freiem Wohnraum, nicht durch Belastungen belastet. Beim Kauf einer Hypothek steigen die Risiken leicht an.

Früher wurde gesagt, dass die meisten sicher ist eine Transaktion mit einer Bank. Aber auch hier ein „Unterwasserkiesel“ in Person des ehemaligen Besitzers, der es versuchen wird eine gerichtliche Entscheidung anfechten aus verschiedenen Gründen (z. B. ungünstige Bedingungen der Transaktion usw.). Wie kann man für solche Vorfälle sorgen?

Auch beim Verkauf von Immobilien bestehen gewisse Risiken. vom Bieten. Der frühere Eigentümer kann bei der Bank verschiedene Ansprüche geltend machen, auch wenn die Bedingungen der Wohnung nicht den im Vertrag festgelegten Parametern entsprechen.

In den meisten Fällen kann es jedoch vorkommen, dass die Wohnung registriert ist minderjähriges Kind.

In solchen Fällen wird die Immobilie in der Regel nicht versteigert.

Es kommt jedoch vor, dass die Eltern des Babys ihn nicht in der Wohnung angemeldet haben, das Kind jedoch in der Wohnung landet automatisch registriert der Mutter folgen.

Es ist unwahrscheinlich, dass der Käufer dies selbstständig herausfinden kann.

Es ist am besten, einen Spezialisten zu engagieren, der das kann gründlich prüfen Alle Informationen zu allen Hausbesitzern.

Lohnt es sich überhaupt?

Generell kann der Verkauf einer Hypothekenwohnung in Betracht gezogen werden profitables Unternehmen für alle Teilnehmer an der Transaktion.

Die Bank erhält sein Geld, möglicherweise mit Zinsen, und kann damit weitere Finanztransaktionen abwickeln. Verkäufer befreit sich von lästigen Schulden und wird finanziell unabhängig.

Käufer erwirbt die gewünschte Wohnung, möglicherweise mit einem gewissen Rabatt oder auf Kredit zu günstigen Konditionen, und wird gleichzeitig Bankkreditnehmer.

Warum ein potenziell profitables Geschäft ignorieren?

Nur wichtig Vergiss die Risiken nicht und seien Sie sicher, für sie zu sorgen.

Denken Sie daran, dass eine ordnungsgemäße Planung und sorgfältige Vorbereitung der Transaktion unter Berücksichtigung aller Risiken hilfreich ist Vermeiden Sie unangenehme Momenteim Zusammenhang mit dem Kauf von Sicherheiten Immobilien.

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+7 (499) 703-45-84 (Moskau)
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Standardoption für den Verkauf von Sicherheiten

Für den Verkauf von Sicherheiten werden Kreditnehmer aus verschiedenen Gründen gedrängt. So kann es zum Beispiel vorkommen, dass der Kreditnehmer nach Verlust eines Arbeitsplatzes oder nach Eintritt in den Mutterschaftsurlaub zahlungsunfähig wird, dass jemand in eine andere Stadt zieht und seinen Wohnort wechselt, oder dass dringend eine große Summe Geld benötigt wird.

Was auch immer der Grund sein mag, Sie müssen sich zuerst an die Bank wenden, die Ihr Kreditgeber ist

Je nach Situation stimmt die Bank Ihrer Anfrage möglicherweise nicht immer zu. Die Reaktion der Bank ist stärker von den im Darlehensvertrag festgelegten Bedingungen abhängig. Wenn sich der Kreditnehmer jedoch zur vollständigen Rückzahlung des Kredits verpflichtet, erhöht sich in den meisten Fällen die Wahrscheinlichkeit einer Zustimmung der Bank zum Verkauf von Sicherheiten erheblich.

Es passiert wie folgt:

Ermittlung des Marktwerts einer Sicherheitenwohnung, anschließend Verkauf von Wohnraum und Suche nach einem Käufer dafür. Wenn ein Käufer gefunden wird, wird ein Kauf- und Verkaufsvorgang so ausgeführt, dass der Käufer anschließend die Gesamtkosten der Wohnung in zwei Teile aufteilt - die Höhe der Kreditschuld des Verkäufers / Kreditnehmers und den Rest des Wohnungswerts.

Jeder dieser Teile der gesamten Wohnkosten verteilt sich auf die jeweiligen Bankzellen, von denen eine der Bank und die zweite dem Verkäufer gehört. Nachdem der Kreditgeber seinen Teil von der Transaktion erhalten hat, übergibt er die erforderlichen Dokumente zur Entlastung der Wohnung und Formulare zur Registrierung der entsprechenden Transaktion an die Registrierungskammer. Beide Geschäfte werden parallel abgeschlossen.

Verkauf einer Sicherheitenwohnung mit Wechsel des Kreditnehmers

Es gibt noch eine andere Option. Wenn der gefundene Käufer nicht über die für den Kauf eines Eigenheims erforderlichen Mittel verfügt, ist es in diesem Fall möglich, die Sicherheiten mit einer Änderung der Rechte des Kreditnehmers zu verkaufen. Der Käufer zahlt dem Verkäufer nur die Differenz zwischen den Gesamtkosten der Wohnung und der Höhe des ausstehenden Bankdarlehens, dessen Restbetrag anschließend von der Bank durch Übernahme der Rechte des Kreditnehmers bezahlt wird.

Obwohl solche Fälle häufig vorkommen, begrüßen Banken solche Transaktionen nicht immer. Dies liegt daran, dass der neu gebildete Darlehensnehmer noch auf Zahlungsfähigkeit überprüft werden muss und der Darlehenssatz selbst refinanziert werden muss, da er sich seit der Ausgabe der Hypothek durch den vorherigen Darlehensnehmer erheblich geändert haben könnte. Diese Option ist für einen Immobilienkäufer nicht immer attraktiv.

  1. Erstens muss er lange genug auf die Erneuerung der Eigentumsdokumente warten, nachdem die Kaution für die Wohnung aufgehoben wurde. Dieser Vorgang kann ein bis zwei Monate dauern.
  2. Zweitens ist die Höhe der Vorauszahlung in der Regel um ein Vielfaches höher als beim Kauf von normalem, nicht hypothekarischem Wohneigentum.

Verkauf einer Hypothekenwohnung durch eine Bank

Hat die Situation den Punkt erreicht, an dem der Kreditnehmer keinen Käufer für das Hypothekenobjekt finden kann und nicht mehr in der Lage ist, den Kredit rechtzeitig zu bezahlen, wird die Bank das Haus auf der Grundlage einer vorläufigen gerichtlichen Entscheidung bei einer Auktion veräußern. Darüber hinaus müssen zwei Voraussetzungen erfüllt sein, damit die Bank das Vermögen des Kreditnehmers gerichtlich beschlagnahmen kann: Der geschuldete Gesamtbetrag muss mindestens 5% der Wohnkosten betragen, die im Kreditvertrag bei dessen Erstellung angegeben sind.

Der Verzug der monatlichen Zahlungen muss mindestens drei Monate betragen. Gleichzeitig kann der Darlehensnehmer abhängig von den Bedingungen des Darlehensvertrags einen Zahlungsverzug von bis zu einem Jahr aufgrund familiärer oder schwieriger finanzieller Umstände verlangen. Sollte die Wohnung dennoch versteigert werden, sind mindestens zwei Käufer erforderlich, um den Verkauf abzuschließen. Dies ist ein ziemlich komplizierter und zeitaufwändiger Vorgang für die Bank, und solche Situationen treten in der Regel selten auf.

Verkauf von Immobiliensicherheiten nach vorzeitiger Rückzahlung eines Darlehens

Wenn der Darlehensnehmer bereits einen Großteil der Hypothekenschulden bezahlt hat, empfehlen die Kreditinstitute, das Prinzip des Verkaufs von Sicherheiten nach vorzeitiger Rückzahlung des Darlehens zu prüfen. Wenn also die Bank dem Kreditnehmer eine Hypothek in Höhe von einer Million Rubel ausgab und der Kreditnehmer zu diesem Zeitpunkt weitere 200 Tausend Rubel schuldete, kann der Schuldner, der dieses Geld erhalten hat, die Schuld vorzeitig abbezahlen.

Danach wird der Kreditgeber die Last sofort vom Eigentum entfernen. Und so kann der Kreditnehmer ohne unnötige Schwierigkeiten die Wohnung verkaufen, nachdem er sein Geld zurückerhalten hat.

Es gibt zwei mögliche Antworten auf die Frage - woher diese fehlenden 200 Tausend Rubel? Die erste Möglichkeit besteht darin, einen Verbraucherkredit von einer anderen oder derselben Bank aufzunehmen. Wenn sich der Kreditnehmer als verpflichtender und zahlungsfähiger Kunde mit einer positiven Bonitätsgeschichte etabliert hat, ist eine Ablehnung unwahrscheinlich und ein Hypothekendarlehen kann unmittelbar nach dem Verkauf von Immobilien zurückgezahlt werden. Der zweite Weg - dies wird mit dem Käufer von Eigenheimen über die Anzahlung in Höhe des verbleibenden Betrags zur Rückzahlung des Darlehens absprechen. In dieser Situation besteht ein gewisses Risiko für den Käufer, aber im Gegenzug kann der Verkäufer die Kosten für die Wohnung senken.

Große Veränderung der Wohnbedingungen

In der Bankenpraxis gibt es auch Fälle, in denen ein hypothekenzahlender Kreditnehmer aufgrund des Bedarfs an größeren Wohnungen für längere Zeit entscheidet, Sicherheiten für Immobilien zu verkaufen. Mit anderen Worten, um ihre Lebensbedingungen zu verbessern. Diese Situation ist bei Kreditgebern durchaus üblich, und häufig erfüllen sie einen ähnlichen Kundenwunsch, indem sie dem Verkauf des Hypothekenvermögens gemäß den oben genannten Regelungen zustimmen. Gleichzeitig wird der Erlös aus dem Verkauf der Wohnung zur Tilgung der laufenden Schulden verwendet, und ein Teil der verbleibenden Mittel wird für die Anzahlung für den Kauf eines komfortableren Wohnraums verwendet, jedoch im Rahmen eines anderen Darlehensvertrags.

Änderung der Wohnverhältnisse nach unten

Es kommt auch vor, dass der Kreditnehmer, der seine Stärken und Ressourcen nicht berechnet, eine Hypothek aufnimmt, die für ihn äußerst schwer zu bezahlen ist, und aus diesem Grund der Wunsch besteht, sie gegen eine bescheidenere Wohnung auszutauschen. Diese Möglichkeit des Verkaufs von Immobiliensicherheiten ist ebenfalls möglich, wird jedoch im Gegensatz zur vorherigen Option von den Banken weniger begrüßt und mit der obligatorischen Zustimmung des Gläubigers unter seiner strengen Aufsicht durchgeführt.

Der Verkauf von Sicherheiten ist illegal

Schließlich ist der illegale Verkauf von Sicherheitenimmobilien zu erwähnen. Die Nuance ist, dass die meisten Kreditinstitute, die einen Vertrag mit dem Kreditnehmer abschließen, Punkte in den Vertrag aufnehmen, nach denen das Eigentum der Hypothek nicht auf das Eigentum Dritter übertragen werden kann, mit einer Ausnahme - die universelle Akzeptanz von Rechten nach Erhalt einer Erbschaft. Wenn diese Bedingung verletzt wird, wird nicht nur das Hypothekenverkaufsgeschäft ungültig, sondern es besteht auch eine hohe Wahrscheinlichkeit, dass die Bank die vorzeitige Rückzahlung des gesamten Kredits verlangt, unabhängig davon, wem die Immobilie derzeit gehört.

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